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2016年
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沪六条出台 上海楼市变局将在2017年

2016-10-22 09:55 国尚新闻网 点击次数 :

  按照930有关楼市的中央精神,一线城市防泡沫,二线城市要稳,三四线城市要活,10月8日晚间,上海(楼盘)市住建委和规土委联合发布《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》(简称“沪六条”),在“沪九条”原调控政策基础上进一步加强房地产市场行为的监管和土地供应调控。

  文件显示,该次颁布《意见》主要是在继续严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》的基础上,进一步强化市场监管,加大执法力度,规范市场秩序,坚决遏制房价过快上涨态势,确保本市房地产市场平稳健康发展。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,“沪六条”发布之后业内众多人士都认为这些政策只是表示表示,重申一下,但是笔者不这么认为,一是因为,不要忘记中央精神对一线“防泡沫”的要求,并且要求10月份就要见到成效,这不仅仅是房地产的问题,也是政治问题;二是这次发布的政策里面藏着大招,从执行的角度从严,短期内的强化执行可能导致上海楼市交易降温;三是,这些政策仅仅是住建委和规土局发布的政策,上海银监局还未出手,预计未来一两周内上海银监局还会有配套的措施出台,从金融的角度为上海楼市降温。由此可见,上海楼市要降温了!而这个变局或将在2017年年中发生。

  以下是逐条解读。

  一、进一步加大商品住房用地供应力度。2016年商品住房用地供应同比有较大幅度的增加。根据地块不同情况,进一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,“沪六条”进一步加大商品住房用地供应力度,并且增加配建和自持比例的措施,其核心目的还是为了“控地王”,通过增加供应防止地价过快上涨推动房价进一步上涨,为楼市降温。

  从土地市场现状来看,同策咨询研究部数据显示,截止9月30日,2016年1-9月上海住宅类用地成交规划建筑面积459.40万平方米,同比下降40%,成交楼板价23966元/平方米,同比上涨128%,这说明,在“地王”频出的上海土地市场,地价已经呈现出快速上涨态势。

  因此,“沪六条”出台后,增加土地供应,同时增加配建、自持比例有针对性的调控措施“控地王”,一方面有助于为土地市场降温,另外也防止“地王”对房价的影响和传导。具体来讲:

  1、上海前三季度土地出让的量确实不多,加上1-4月和9月的基本断供,上海需要通过加大土地供应调节楼市供求关系,预计四季度以后上海会加快宅地供应,从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题。

  2、出台“配建”措施和增加地块自持比例要求,其实是降低开发企业周转率,也对企业成本控制、运营能力提出更高的要求,后续房企拿地可能会更加谨慎,土地市场可能因此降温。其实,最近上海一部分地块的“配建”政策就透露出未来上海土地新政的方向:

  1)按地上总建筑面积的10%配置社会公共服务设施(居委会、业委会、治安联防站、服务站、文化活动室、老年康体活动室、生活垃圾收集房、环卫作业道班房等,其余建面统筹用于社区公共配套服务设施,原则上优先用于文化、养老等服务设施)。但地上计容建筑面积将不包括建成后无偿移交政府的上述10%社会公共服务设施了。

  2) 公共环境空间:应设置不低于用地面积10%的公共环境空间(包含公共空间、公共通道等),公共空间包括:儿童游戏场、健身点、球场及其它公共空间。公共空间中应设置公共艺术作品(设施),包括城市雕塑、装置艺术,经艺术化处理的城市家具和公共设施等,相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。公共空间建成后24小时向公众开放,如结合商业部分设置的,由受让人负责运营管理;如结合住宅部分设置的,建成产权应无偿移交政府,由政府负责运营管理。

  据笔者了解,近期挂牌的奉贤南桥、庄行镇地块已经执行上述土地新政了。前期中止的浦东医学园区、唐镇、长风3个住宅地块近期公告将恢复出让,并明确提出:将增设有关公用开放空间与公共服务设施等出让条件。此外,月浦镇即将推出一块商办用地,可能也要求配公共设施跟公共空间。

  二、进一步加强商品住房用地交易资金来源监管。建立由市规划国土资源局、市金融办和金融监管机构等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组,开展土地交易资金监管工作。根据国家有关规定,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的,取消竞买或竞得资格,已缴纳的竞买保证金不予退还,并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从当前上海土地市场特征来看,今年以来上海“地王”现象已与往年不同,往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”,一旦市场遇到调整,那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险,最糟的结果就是项目降价销售或股权转让,整个市场风险被控制在局部范围内,还不至于是整个市场的。而现在上海土地市场,一旦有住宅类用地出让便是“地王”,即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出,那么,这也就意味着市场风险不是单个项目的,而是整个市场的,一旦有风险就是系统性的风险。

  再加上房企越来越多通过金融机构场外配资 “加杠杆”方式进行拿地,甚至不惜成本制造“地王”,从预期影响来看,随着政策面的收紧与市场调整期的到来,房企在上海制造“地王”投资拿地的风险会增加,一旦这样的风险到来,风险就不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。因此,对于上海土地市场来讲,一旦楼市进入调整的阶段时,整个市场有可能会出现跌声一片,批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局,系统性的金融风险极有可能会爆发。

  “沪六条”提出,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的,取消竞买或竞得资格,已缴纳的竞买保证金不予退还,并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。这其实是在为房企拿地“降杠杆”,也是为了防止企业激进拿地导致地价普遍性上升而引发的系统性的风险。从未来企业拿地的角度来看,由于杜绝拿地配资等“加杠杆”措施,这对于企业自有资金拿地的能力提出考验,未来真正有自有资金实力的开发商才有可能在上海房地产市场生存和发展。

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